Er komt waarschijnlijk een moment dat u uw bedrijf gaat overdragen. Of dat nu is om actuele financiële redenen, uw leeftijd, vanwege gezondheidsredenen of als appeltje voor de dorst. Wat de reden ook is, een bedrijfsoverdracht is niet van de ene op de andere dag geregeld en vergt vaak jaren van voorbereiding. Begin dus op tijd.

Handen schudden

Fasen van bedrijfsoverdracht

Wilt u uw bedrijf in de toekomst overdragen, houd dan rekening met de volgende acht fasen van het verkoopproces.

Fase 1: Wensen in kaart brengen

Waarom wilt u uw bedrijf verkopen, aan wie wilt u het bedrijf verkopen en wat wilt u gaan doen na de verkoop? Het is belangrijk dat u eerst voor uzelf in kaart brengt wat uw persoonlijke en financiële wensen zijn. Dit kan u helpen in het latere verkoopproces.

Fase 2: De voorbereiding

In deze fase vindt een analyse van uw bedrijf plaats. Er wordt gekeken naar de markt waarin de onderneming opereert, de financiële situatie, de kwaliteit van het management en de organisatie van het bedrijf. Deze bevindingen worden vastgelegd in een informatiememorandum. Serieus geïnteresseerde kandidaten kunnen dit memorandum in een latere fase ter inzage krijgen.

Fase 3: Verkoopklaar maken

Een bedrijf dat te koop wordt aangeboden, moet in goede conditie verkeren. Het is noodzakelijk dat u solide jaarrekeningen van ongeveer vijf achtereenvolgende jaren kunt overleggen. De jaarrekening moet een juist beeld geven van de winstgevendheid van het bedrijf, maar ook een schone balans is van groot belang.

Wellicht staan er op de balans bepaalde activa die u ook privé gebruikt. U zult in dat geval moeten nagaan of u die in privé wilt overnemen. Hiervoor moet dan een reële prijs worden berekend. Privéschulden aan de bv kunnen maar beter worden afgelost. Daarnaast moet ook de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen overeenkomen met wat in de branche gebruikelijk is.

Verder is het zaak de juridische en fiscale structuur van de onderneming zo sterk mogelijk te maken. Het kan bijvoorbeeld zinnig zijn om onroerend goed in een aparte vennootschap onder te brengen of een holdingstructuur met één of meer werkmaatschappijen te creëren. Het wijzigen van de structuur van uw bedrijf kan soms grote fiscale voordelen opleveren. Tijd speelt daarbij een belangrijke rol, want soms gelden wettelijke termijnen van een aantal jaren en vaak is ook terugwerkende kracht maar beperkt mogelijk.

Fase 4: Waardebepaling

Al vrij vroeg in het hele overdrachtsproces wordt de waarde van uw bedrijf bepaald. Hiervoor bestaan verschillende methoden. Van liquidatiewaarde tot de discountcashflowmethode en van intrinsieke waarde tot de goodwillmethode. Welke methode ook wordt gebruikt, de exacte waarde van een onderneming vaststellen is een utopie; het gaat altijd om een bandbreedte. Behalve cijfers spelen namelijk ook subjectieve waarderingen, zoals marktprognoses en groeimogelijkheden, een belangrijke rol. Eén ding is zeker: de waarde ligt altijd in de toekomstige opbrengsten en nooit in de resultaten die in het verleden zijn behaald. Houd dit ook in uw achterhoofd als resultaten door de coronacrisis zijn beïnvloed.

Fase 5: Prijsbepaling

Is uw bedrijf helemaal verkoopklaar en is de waarde bepaald, dan is het tijd om de verkoopprijs vast te stellen. Stelt u zich daarbij de volgende vragen:

  • Wat wil ik minimaal voor mijn bedrijf krijgen?
  • Wat kan ik maximaal voor mijn bedrijf krijgen?
  • Wat is een reële verkoopprijs?

Door vooraf goed zicht te hebben op de verkoopprijs, verstevigt u uw onderhandelingspositie met een mogelijke koper.

Let op! Bent u van plan uw bedrijf binnen uw familie over te dragen, dan bent u wellicht geneigd genoegen te nemen met een lagere verkoopprijs. Echter, als u uw bedrijf overdraagt tegen een niet-marktconforme prijs kan de Belastingdienst zich op het standpunt stellen dat er sprake is van een schenking en is er in beginsel schenkbelasting verschuldigd.

Fase 6: Geschikte koper zoeken

In deze fase gaat u op zoek naar een mogelijke koper. Dat kan een onbekende zijn, maar ook een zoon of dochter, een werknemer binnen uw bedrijf of iemand uit uw zakelijke netwerk. 

Heeft u nog geen geschikte kandidaat, dan kunt u met uw bedrijf de markt opgaan. U kunt hiervoor ook een derde inschakelen.

Op internet zijn verschillende zoekmogelijkheden aanwezig. Alvorens u de markt opgaat, is het belangrijk dat u een korte profielschets van uw bedrijf maakt om interesse van potentiële kopers te wekken.

Fase 7: Onderhandelingsfase

Heeft u eenmaal een potentiële koper gevonden, dan start de onderhandelingsfase. Het is belangrijk om alle handelingen schriftelijk vast te leggen. Zodra duidelijk is dat een potentiële koper echt geïnteresseerd is, wordt het tijd om belangrijke informatie uit te wisselen.

Door het opstellen van een vertrouwelijkheidsovereenkomst voorkomt u dat onzorgvuldig met deze informatie wordt omgesprongen. Als beide partijen vertrouwen hebben in de uitkomst van de onderhandelingen, is het gebruikelijk om elkaars intenties op papier vast te leggen met een intentieovereenkomst (‘letter of intent’).

Na de intentieovereenkomst zal de potentiële koper de informatie die u als verkoper heeft verstrekt, willen toetsen. Daarvoor dient het due diligence-onderzoek. In de meeste gevallen is dit een zo breed mogelijk onderzoek naar het bedrijf. Alle juridische, fiscale, financiële en bedrijfseconomische aspecten komen aan bod.

Zodra beide partijen in de onderhandelingsfase op hoofdpunten een akkoord hebben bereikt, kan een voorovereenkomst worden gesloten.

Fase 8: Verkoop

Als de onderhandelingsfase is afgerond, kan de definitieve koopovereenkomst worden gesloten. Als u een bv verkoopt, is nog een gang naar de notaris nodig. Daar worden de aandelen officieel overgedragen. Nadat u de koopsom heeft ontvangen, is uw bedrijf definitief verkocht.

Alhoewel de overdracht nu is afgerond, wil dat nog niet zeggen dat u alle banden met uw onderneming heeft doorgesneden. Misschien blijft u nog actief betrokken bij de onderneming. Het kan natuurlijk ook zo zijn dat u afspraken heeft gemaakt over de koopsom, waarbij de uiteindelijke hoogte mede wordt bepaald door de toekomstige resultaten van de onderneming.

Fiscale gevolgen

Bij een bedrijfsoverdracht krijgt u altijd te maken met de fiscus. Daarbij maakt het verschil of het gaat om bijvoorbeeld de overdracht van een eenmanszaak of van een bv. Vaak zal er moeten worden afgerekend, maar dat hoeft niet altijd. Er is namelijk een aantal ‘verzachtende’ regelingen. De belangrijkste zetten wij voor u op een rij:

  • De inkomstenbelasting kent onder andere een doorschuiffaciliteit bij de overdracht van een eenmanszaak of een aandeel in een vennootschap onder firma. Als aan de voorwaarden wordt voldaan, hoeft niet te worden afgerekend met de fiscus en gaan de fiscale claims over op de koper.
  • Om van deze faciliteit gebruik te kunnen maken, is een van de voorwaarden dat de overdracht in beginsel moet plaatsvinden aan een medeondernemer die ten minste 36 maanden als ondernemer winst uit uw onderneming heeft gehad of ten minste 36 maanden als werknemer in uw onderneming werkzaam was. Wilt u van deze faciliteit gebruikmaken, houd hier dan tijdig rekening mee.
  • De doorschuiffaciliteit hoeft niet altijd voordeliger te zijn, dus is het voor u en voor de koper van belang vooraf de voordeligste optie te laten berekenen.
  • De inbreng van een onderneming in een bv tegen uitreiking van aandelen kan geruisloos plaatsvinden.
  • Voor de aanmerkelijkbelanghouder is er een doorschuiffaciliteit, bijvoorbeeld bij een aandelenfusie of juridische splitsing.
  • Ook de vennootschapsbelasting kent een aantal doorschuiffaciliteiten, zoals de bedrijfsfusiefaciliteit.
  • Er is een doorschuiffaciliteit in de inkomstenbelasting bij schenking van aanmerkelijkbelangaandelen. Ook bij vererving van aanmerkelijkbelangaandelen is er een doorschuiffaciliteit.
  • De Successiewet kent de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR). Een verkrijging van ondernemingsvermogen of aandelen in een bv is voor 100% voorwaardelijk vrijgesteld van erf- of schenkbelasting als de waarde van de objectieve onderneming niet groter is dan € 1.325.253  (2024). Is de onderneming meer waard, dan geldt een voorwaardelijke vrijstelling van 83% over het meerdere.

Wijziging doorschuiffaciliteit (DSR) en bedrijfsopvolgingsregeling (BOR)

Het kabinet heeft de doorschuiffaciliteit in de inkomstenbelasting en de bedrijfsopvolgingsregeling in de Successiewet voor 2024 op een aantal punten herzien en tevens staan er meerdere wijzigingen op stapel voor 2025 en 2026. Omdat dit alles veelomvattend is en veel voorgenomen wijzigingen nog niet definitief zijn, adviseren wij u de Advieswijzer Bedrijfsoverdracht van het familiebedrijf te raadplegen. Hier wordt uitgebreid ingegaan op de BOR en de DSR.

Tot slot

De koop en verkoop van een bedrijf is een uitermate complexe aangelegenheid. Daarbij spelen bedrijfseconomische, juridische, fiscale, financiële en sociale aspecten een grote rol. Neem voor advies op maat contact met ons op.

Disclaimer
Hoewel bij de samenstelling van deze Advieswijzer de uiterste zorg is nagestreefd, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor onvolledigheden of onjuistheden. Vanwege het brede en algemene karakter van de Advieswijzer, is deze niet bedoeld om alle informatie te verschaffen die noodzakelijk.

Het kabinet wil zelfstandigen straks verplichten zich te verzekeren tegen inkomensverlies bij arbeidsongeschiktheid. Via een verplichte verzekering krijgen zelfstandigen dan een uitkering als ze door een langdurige ziekte niet meer in staat zijn het minimumloon te verdienen. Ze kunnen, onder voorwaarden, ook kiezen voor een private verzekering in plaats van de verplichte verzekering.

Invalide

Onvoldoende verzekerd

Zelfstandigen zijn volgens het kabinet thans onvoldoende verzekerd tegen arbeidsongeschiktheid. De oorzaak is gelegen in de hoge kosten, maar ook kunnen zelfstandigen zich soms vanwege hun leeftijd of een medische aandoening niet verzekeren. De Wet Basisverzekering Arbeidsongeschiktheid Zelfstandigen (BAZ) moet straks ook zorgen voor een gelijker speelveld tussen zelfstandigen onderling en tussen werknemers en zelfstandigen.

Kosten

De wet gaat straks gelden voor alle zelfstandigen die winst uit onderneming in de inkomstenbelasting genieten. Deze zelfstandigen moeten voor de verzekering straks een premie betalen waarvan de hoogte ongeveer 6,5% van hun winst zal bedragen. Op basis van het minimumloon in 2024 zal de maximumpremie ongeveer € 195 per maand bedragen. De premie is fiscaal aftrekbaar.

Let op! De verplichte verzekering gaat straks niet gelden voor dga’s. Ook mensen die inkomsten uit overig werk hebben die geen winst uit onderneming vormen, vallen straks niet onder de verplichte verzekering.

Hoogte uitkering

Een zelfstandige krijgt, bij doorgang van de BAZ, een uitkering als hij/zij door ziekte niet meer het wettelijk minimumloon kan verdienen. In de nieuwe verzekering is de wachttijd bepaald op één jaar. Pas daarna krijgt men een uitkering die 70% van de winst vóór arbeidsongeschiktheid bedraagt, met een maximum van het minimumloon. De uitkering wordt maximaal verstrekt tot de AOW-leeftijd is bereikt.

Alternatief: zelf verzekeren

Zelfstandigen die de uitkering te laag vinden of zich liever zelf verzekeren mogen ook kiezen voor een private verzekering. Dit geldt uiteraard ook voor zelfstandigen die nu al een private verzekering hebben. De te betalen premie én de hoogte van de uitkering bij arbeidsongeschiktheid dienen dan wel in ieder geval gelijk te zijn aan de bedragen volgens de nieuwe verplichte verzekering. Ook moet de uitkering lopen tot de AOW-leeftijd.

Let op! In de wet is voorzien in overgangsrecht voor reeds lopende verzekeringen.

Internetconsultatie

Het plan is nu opgenomen in een wetsvoorstel dat ter internetconsultatie ligt. Iedereen kan hierop van 11 juni tot en met 23 juli 2024 reageren. Daarna moet het al dan niet aangepaste wetsvoorstel nog door de Tweede en Eerste Kamer worden aangenomen voordat het in kan gaan.

Voor het derde jaar op rij heeft een groot deel van het kleinere mkb de winst zien afnemen. “Dit zijn cijfers die de kwetsbaarheid van deze zogeheten microbedrijven tonen”, aldus Pieter van der Kwaak, bestuurslid van SRA. “Het gaat hier om 83% van alle bedrijven in ons land. Zij dragen voor een groot deel bij aan onze welvaart en innovatiekracht.”

Coverfoto SRA-rapport Branches in Zicht 2024

Dit is de belangrijkste conclusie uit het nieuwe SRA-rapport ‘Branches in Zicht 2024, de harde cijfers van Nederlandse ondernemingen’. In dit rapport zijn ruim 9.000 jaarrekeningen van mkb-bedrijven (geen zzp’ers) geanalyseerd. 

Uit het rapport blijkt dat 54% van de microbedrijven in 2023 minder winst boekte dan een jaar eerder. Bij bijna 40% ging het om een winstdaling van 50% of meer. Microbedrijven zijn bedrijven met twee tot tien medewerkers en een jaaromzet tot € 1 miljoen. Tezamen met de andere bedrijven die tot het Nederlandse mkb behoren (tot 250 medewerkers), zijn zij goed voor bijna driekwart van de werkgelegenheid en voor praktisch twee derde van de toegevoegde waarde van de economie (bron: ‘Staat van het mkb 2023’). 99% van alle ondernemingen in ons land is mkb.

Omzet en winst voor hele mkb volatiel

“Gezien het belang van het mkb baren de genoemde cijfers van het microbedrijf en daarnaast ook de omzet- en winstontwikkeling van het gehele mkb over 2023 mij zorgen”, vervolgt Van der Kwaak. De omzetgroei bedroeg voor het mkb als geheel 3,6% in vergelijking met een jaar eerder. Deze groei steekt mager af bij eerdere jaren. Met uitzondering van coronajaar 2020 (+0,6%) was de omzetstijging in het SRA-BiZ-onderzoek niet eerder zo beperkt. Bovendien blijft de groei van de omzet achter bij de inflatie, die het CBS voor 2023 heeft berekend op 3,8%.De winstgroei is in het mkb, dankzij forse besparingen op de inkoopkosten, toch nog uitgekomen op ruim 9%. Laten we uitschieters door corona weg, dan is dit een heel bescheiden groei ten opzichte van de meeste andere jaren in het SRA-BiZ-onderzoek. Bovendien zien we dat de verschillen tussen bedrijven en de fluctuaties in de winsten de laatste jaren toenemen. Vorig jaar zag bijvoorbeeld ook ruim de helft van de ondernemers in het mkb als geheel de winst afnemen. Bij ruim een derde ging het om een krimp van 50% of meer.

Onderaan de streep blijft er weinig over

“Van elke € 100 aan omzet blijft er afgerond € 8 over”, aldus Van der Kwaak. “Van die € 8 moet de ondernemer de belastingen, als hij schulden heeft de rente en last but not least de investeringen betalen.” Maar, benadrukt hij, de mkb-ondernemer heeft omzet- en winstgroei nodig om de kansen en uitdagingen die er liggen, zoals de krapte op de arbeidsmarkt, digitalisering en verduurzamingsdoelen, te kunnen betalen. “Als die armslag er niet of nauwelijks is, heeft dat gevolgen voor de investeringen, doorgroeimogelijkheden en de innovatiekracht van het mkb.” 

Volgens Van der Kwaak is een consistent overheidsbeleid, vereenvoudiging en vermindering van regelgeving en een goed investerings- en financieringsklimaat onontbeerlijk voor ondernemers: “Binnen welke kaders moeten zij ondernemen? De overheid moet daar veel meer de regie in pakken.”

Grote verschillen tussen branches

De cijfers over 2023 liepen op brancheniveau sterk uiteen. De verschillen zijn niet alleen groot tussen, maar ook binnen de branches. Kijken we naar de omzet, dan springen de logistiek en de detailhandel er in negatieve zin uit. In de detailhandel groeide de omzet gemiddeld wel (+3,2%), maar zag bijna de helft van de ondernemers de omzet teruglopen (tegenover ruim 34% een jaar eerder). De logistiek was de enige branche met een omzetkrimp (-1,6%).

De automotive behaalde daarentegen een relatief sterke omzetgroei van 9,1%. Desondanks wist de branche nauwelijks winstgroei te realiseren (+0,5%). De detailhandel (-8,3%) en de logistiek (-4,4%) zagen de winst vorig jaar zelfs krimpen. Tot slot viel de horeca op met een bovengemiddelde omzet- (13,9%) en winstontwikkeling (+17,5%). Desondanks zag een bovengemiddeld percentage bedrijven in de horeca de winst afnemen (ruim 54%).

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en koninkrijkrelaties werkt aan wijzigingen en een informatiecampagne om belemmeringen voor hospitaverhuur te verminderen. De hoop is dat hiermee een bijdrage geleverd kan worden aan de oplossing van het grote woningtekort.

Bedrijfspand

Hospitaverhuur

Bij hospitaverhuur wonen huurder en hospita (verhuurder) samen in een woning. De hospita verhuurt een of meer kamers en ruimtes  als keuken, douche en toilet worden gedeeld. 

Belemmeringen

Uit onderzoek is onder meer gebleken dat 8% van de Nederlanders met een geschikte ruimte hospitaverhuur overweegt als regelgeving eenvoudiger zou zijn en/of het makkelijker zou zijn om van de hypotheekverstrekker of de verhuurder toestemming te krijgen. Het ministerie werkt daarom aan oplossingen om belemmeringen voor hospitaverhuur weg te nemen.

Toestemming van hypotheekverstrekker

De hypotheekverstrekker wil vaak geen toestemming geven voor hospitaverhuur omdat een woning in verhuurde staat mogelijk voor een lagere verkoopprijs zorgt. Dit kan weer leiden tot een restschuld of lagere overwaarde bij (gedwongen) verkoop. Ook de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) staat hospitaverhuur om die reden momenteel niet toe.

Het ministerie werkt daarom aan een wetwijziging, waardoor een hospita bij verkoop of overdracht van de woning eenvoudiger het huurcontract kan beëindigen. Verschillende hypotheekverstrekkers verwachten na deze wetswijziging hospitaverhuur vaker toe te staan. Ook de NHG staat hospitaverhuur toe na deze wetswijziging.

Toestemming van verhuurder

Momenteel wil de hoofdverhuurder vaak geen toestemming geven voor onderhuur van een kamer. Door voorgenomen wijziging van de definities voor het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) en zelfstandige woonruimte (WWS) wordt de kans dat de hoofdverhuurder geen toestemming wil geven juist alleen maar groter. Het kan namelijk zijn dat door de hospitaverhuur dan voor de hoofdverhuurder het WWSO van toepassing. Dit kan weer leiden tot een lagere verhuurprijs voor de hoofdverhuurder dan wanneer het WWS van toepassing is.

Let op! Deze wijziging van de definities treedt op als de Eerste Kamer instemt met de Wet betaalbare huur en gaat dan op 1 juli 2024 in.

Het ministerie beoordeelt daarom of in het Besluit betaalbare verhuur een uitzondering kan worden opgenomen voor hospitaverhuur waardoor de verhuur van de hoofdverhuurder onder het puntenstelsel voor zelfstandige woonruimte (WWS) valt. Als de Eerste Kamer instemt met de Wet betaalbare huur is beoogd om de wijziging van het besluit ook per 1 juli 2024 in te laten gaan.

Niet opzegbaar contract voor onbepaalde tijd

Hospitaverhuurders zijn vaak terughoudend om voor onbepaalde tijd een kamer te verhuren. Om te voorkomen dat een vast huurcontract ontstaat, wordt daarom het huurcontract vaak binnen de proeftijd van negen maanden opgezegd.

Het ministerie doet daarom onderzoek naar (wijziging van) de wettelijke mogelijkheden om via een specifiek huurcontract voor bepaalde tijd een langer hospitaverhuur contract af te sluiten bijvoorbeeld voor twee of vijf jaar.

Huurverhoging door hospitaverhuur

Hospitaverhuur kan leiden tot verhoging van de huur van een sociale huurwoning omdat het inkomen van de huurder meetelt voor de hoogte van de huur. Het ministerie onderzoekt daarom een mogelijke aanpassing van de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Informeren

Het ministerie denkt dat de bekendheid met de regelgeving omtrent hospitaverhuur ook bijdraagt aan de overweging om tot hospitaverhuur over te gaan. Daarom wordt in augustus van dit jaar ook een informatiecampagne gestart waarmee potentiële verhuurder en huurders en woningcorporaties, gemeenten en particuliere verhuurders geïnformeerd worden over de mogelijkheden en regels rondom hospitaverhuur.

Tip! Op dit moment is al een speciale pagina over hospitaverhuur op Rijksoverheid.nl geplaatst.

Het wetsvoorstel voor het nieuwe box 3-stelsel op basis van het werkelijke rendement dat vanaf 2027 moet ingaan is weer iets concreter. Nu is ook duidelijk op welke wijze onroerende zaken belast worden in het voorgestelde nieuwe stelsel. Dit wetsvoorstel is nu voor advies aangeboden aan de Raad van State.

Straatbeeld

Belasten onroerende zaken

In het nieuwe stelsel wordt zowel het directe rendement als het indirecte rendement op onroerende zaken belast in box 3.

Direct rendement

Het directe rendement is het rendement dat jaarlijks behaald wordt, bijvoorbeeld huur en pacht, maar ook het rendement in natura door eigen gebruik van de onroerende zaak. De wijze van belastingheffing is afhankelijk van de categorie waarin de onroerende zaak wordt ingedeeld.

  1. Bij een onroerende zaak die minimaal 328 dagen (of 329 dagen in een schrikkeljaar) in het jaar verhuurd wordt:
    a. is de ontvangen huur- of pacht belast, en
    b. zijn onderhouds- en andere kosten hierop  aftrekbaar.
  2. Bij een onroerende zaak die het gehele jaar niet verhuurd wordt:
    a. is 2,65 % van de WOZ-waarde (de zogenaamde vastgoedbijtelling die het voordeel in natura van het eigen gebruik vertegenwoordigd) belast, en
    b. zijn onderhouds- en andere kosten niet apart aftrekbaar, maar verdisconteerd in de vastgoedbijtelling.
  3. Bij een onroerende zaak die voor minder dan 328 dagen (of 329 dagen in een schrikkeljaar) in het jaar verhuurd wordt, worden de twee hiervoor beschreven berekeningen met elkaar vergeleken en:
    a. is de ontvangen huur- of pacht verminderd met de onderhouds- en andere kosten belast, of
    b. is, als dit tot een hoger bedrag leidt, 2,65 % van de WOZ-waarde belast.

Let op! Verschuldigde rente over schulden kunt u wel in aftrek brengen, ook als u de vastgoedbijtelling toe moet passen.

Onderhoudskosten en verbeteringskosten

In het nieuwe voorgestelde stelsel is het onderscheid tussen onderhouds- en verbeteringskosten van belang. Onderhoudskosten zijn in het jaar aftrekbaar of verdisconteert in de vastgoedbijtelling. Verbeteringskosten worden pas verrekend bij het realiseren van het indirecte rendement.

Let op! Heel kort omschreven zijn onderhoudskosten kosten voor het repareren van bestaande elementen van de onroerende zaak, denk aan schilderen. Bij verbetering worden kosten gemaakt die iets toevoegen aan de onroerende zaak, denk aan een aanbouw.

Indirect rendement

Het indirecte rendement is belast volgens de vermogenswinstbelasting. Dit betreft de winst die behaald wordt door de waardeontwikkeling tijdens de periode dat een belastingplichtige onroerend goed bezit. De belastingheffing vindt plaats aan het einde van de bezitsduur, bijvoorbeeld bij verkoop. De wijze van belastingheffing vindt voor alle onroerende zaken op dezelfde wijze plaats. Het maakt hierbij dus niet uit of de onroerende zaak voor minimaal 328 dagen per jaar verhuurd wordt, voor minder dagen of helemaal niet.

Let op! De verbeteringskosten worden bij de berekening van het indirecte rendement wel verrekend. Een heel simpel voorbeeld:  kosten van aankoop van een onroerende zaak € 500.000, verbeteringskosten door de jaren heen € 250.000, opbrengst bij verkoop € 900.000. De vermogenswinst bedraagt dan € 150.000 (€ 900.000 -/- € 500.000 -/- € 250.000).

Andere parameters

In het aan de Raad van State aangeboden wetsvoorstel zijn nog meer parameters opgenomen die nog niet eerder bekend waren. Zo wordt voorgesteld om het heffingsvrije inkomen vast te stellen op € 1.250, een verliesdrempel van € 500 te hanteren en een belastingtarief van 36%.

Let op! Het nieuwe kabinet uiteraard ook nog andere keuzes maken voor de diverse parameters.

Niet voor periode 2017-2026

Het is de bedoeling van de wetgever om het nieuwe stelsel per 1 januari 2027 in te laten gaan. De hiervoor beschreven berekening van bijvoorbeeld het werkelijke rendement op onroerende zaken geldt dan ook pas als de wetsvoorstellen ongewijzigd worden aangenomen en per 1 januari 2027 worden ingevoerd.

Raad van State

Door het nu aanbieden van het wetsvoorstel aan de Raad van State kan invoering van het nieuwe stelsel per 1 januari 2027 misschien nog gehaald worden. Na ontvangst van het advies van de Raad van State kan het nieuwe kabinet beslissen of ze het wetsvoorstel, met of zonder wijzigingen, indienen bij de Tweede Kamer.