Ondernemers die de tijdens de coronacrisis de TVL hebben aangevraagd, mogen ook bij een gebroken boekjaar voor de berekening van hun omzet in de referentie- en subsidieperiode uitgaan van hun btw-aangiftes. Zij hoeven dit dus niet te berekenen aan de hand van gegevens uit hun eigen administratie. Dit heeft het College van Beroep voor het bedrijfsleven (CBb), de hoogste rechter voor dit soort geschillen, beslist.

Tractor

TVL

De TVL (Regeling subsidie vaste lasten financiering COVID-19) was een subsidie voor ondernemers die tijdens de coronacrisis te maken hadden met een aanzienlijk omzetverlies. De subsidie vergoedde een deel van de vaste lasten van ondernemers. Om het omzetverlies te berekenen ten opzichte van de situatie vóór corona, de zogenaamde referentieperiode, werd in beginsel gebruik gemaakt van de omzet volgens de btw-aangiftes.

Gebroken boekjaar

Sommige ondernemers hebben echter een zogenaamd gebroken boekjaar. Dit komt onder meer vaak voor in de agrarische sector. Een gebroken boekjaar loopt dan bijvoorbeeld van 1 mei tot en met 30 april. De kwartalen van de btw-aangiftes lopen dan niet meer synchroon met de kalenderkwartalen op basis waarvan de btw-aangiftes normaal gesproken worden ingevuld. Zo lopen de btw-kwartalen bij een boekjaar 1 mei-30 april, van mei-juli, augustus-oktober, november-januari tot februari-april.

Btw-aangiftes uitgangspunt

Het CBb stelt in bovengenoemde uitspraak vast dat ook bij gebruik van een gebroken boekjaar voor de berekening van omzet in de referentie-en subsidieperiode in principe uitgegaan dient te worden van de btw-aangiftes. In bovengenoemde zaak had een agrariër de omzet voor de TVL berekend door de omzet van zijn btw-aangiftes evenredig toe te rekenen aan de referentie- en subsidieperiode voor de TVL. Voor de referentieperiode 1e kwartaal 2019 rekende de agrariër bijvoorbeeld 1/3 van de omzet van zijn btw-kwartaal november 2018 – januari 2019 en 2/3 van de omzet van zijn btw-kwartaal februari 2019 – april 2019 toe.

Door deze berekeningswijze had de agrariër recht op TVL in bepaalde perioden, maar deze werd niet aan hem toegewezen. Volgens het ministerie was deze berekeningswijze namelijk niet toegestaan, maar had de agrariër de omzet moeten berekenen aan de hand van de werkelijke omzetgegevens die volgden uit zijn administratie.

Niet eigen administratie

Het CBb denkt daar echter anders over. Het CBb overweegt dat de TVL van voorgaande tijdvakken ook niet altijd op basis van de btw-aangiftes berekend kon worden, namelijk toen de TVL over een periode van vier maanden berekend werd. Bovendien is voor de TVL bepaald dat de btw-aangiftes in principe dienen als uitgangspunt ter berekening van de TVL en niet de omzetgegevens uit de eigen administratie van de agrariër. Dit is alleen anders als voor (delen van) de omzet geen btw-aangiftes worden gedaan. Nu de agrariër voor alle omzet btw-aangiften deed, leidde dit tot de conclusie dat voor de agrariër de TVL niet op basis van de eigen administratie hoefde te worden berekend.

Sinds 1 januari 2020 tellen ZW-uitkeringen niet altijd meer mee als arbeidsinkomen. Daarmee tellen ZW-uitkeringen dus ook niet altijd meer bij het bepalen van de hoogte van de arbeidskorting. Onlangs werd voor de rechtbank Noord-Nederland de vraag beantwoord hoe dat zit als het een uitzendkracht betreft.

Medisch

Alleen voor bestaande dienstbetrekkingen

Sinds 2020 tellen ZW-uitkeringen alleen nog mee als arbeidsinkomen als de dienstbetrekking nog niet is beëindigd. Is dit wel het geval, dan telt de ZW-uitkering niet meer mee als arbeidsinkomen. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin iemand WW ontvangt en ziek wordt.

Uitzendkrachten met of zonder uitzendbeding

Voor uitzendkrachten is in verband met het bovenstaande van belang of er al dan niet een uitzendbeding is. Is dit beding niet van toepassing, dan blijft de dienstbetrekking gewoon bestaan. In dat geval moet de ZW-uitkering dus tot het arbeidsinkomen worden gerekend, met onder meer een hogere arbeidskorting als gevolg.

Eerst WW, dan ZW

In bovengenoemde zaak handelde het om een uitzendkracht die eerst een WW-uitkering ontving en daarna een ZW-uitkering. Volgens de inspecteur moest de ZW-uitkering dan ook niet als arbeidsinkomen worden aangemerkt.

Seizoensgebonden werk

In deze zaak lag dat echter anders. De uitzendkracht verrichtte seizoensgebonden werk en kreeg alleen betaald als hij werkte. Was er geen werk, dan kreeg hij niet betaald. Echter, de arbeidsovereenkomst liep wel gewoon door. De conclusie was dan ook dat in dit geval de ZW-uitkering wél tot het arbeidsinkomen moest worden gerekend. Belastingplichtige werd dan ook in het gelijk gesteld, waardoor de arbeidskorting hoger uitviel.

Als werkgever kunt u, onder voorwaarden, de studenten- en scholierenregeling toepassen op het loon van een student. Hierdoor kan een student in bepaalde gevallen meer nettoloon overhouden.

Personeel

De studenten- en scholierenregeling

Als u de studenten- en scholierenregeling kunt toepassen, gebruikt u bij het berekenen van de loonheffingen, premies werknemersverzekeringen en bijdrage Zorgverzekeringswet de kwartaaltabel. Hierdoor kunt u meer loonheffingskorting in aanmerking nemen, waardoor meestal geen of minder loonheffing hoeft te worden ingehouden op het loon van de student.

Voorbeeld
In de kwartaaltabel is ¼ van het jaarbedrag van de loonheffingskorting verwerkt, in de maandtabel maar 1/12 deel. Heeft een student in een jaar recht op bijvoorbeeld € 3.960 loonheffingskorting, dan is in de kwartaaltabel € 990 en in de maandtabel € 330 verwerkt. Als de student bijvoorbeeld in de maand juli veel meer dan normaal bij u werkt, kan toepassing van de kwartaaltabel betekenen dat u geen of minder loonheffingen hoeft in te houden op het loon, dan bij toepassing van de maandtabel. De student  hoeft dan geen moeite te doen om de te veel betaalde loonheffing terug te krijgen via het indienen van een aangifte inkomstenbelasting in het volgende jaar, maar krijgt netto meteen meer.

Voorwaarden studenten- en scholierenregeling

De studenten- en scholierenregeling is niet op elke student van toepassing. De regeling geldt alleen voor:

  • studenten voor wie de ouders/verzorgers bij het begin van het kalenderkwartaal recht hebben op kinderbijslag, of
  • studenten die bij het begin van het kalenderkwartaal recht hebben op studiefinanciering of een tegemoetkoming studiekosten, of
  • studenten met een International Student Identity Card (ISIC) uit een ander land van de EU of IJsland, Noorwegen, Zwitserland of Liechtenstein.

Let op! Als een buitenlandse student geen ISIC heeft, kan hij/zij deze aanvragen via de website van ISIC.

Toestemming student

U kunt de regeling alleen toepassen als de student u schriftelijk daarom verzoekt. Voor dit verzoek is nu een nieuw formulier Model opgaaf gegevens voor de loonheffingen (studenten- en scholierenregeling) beschikbaar. Dit formulier kunt u ook gebruiken voor studenten die geen gebruik willen maken van de studenten- en scholierenregeling.

Let op! De studenten- en scholierenregeling kan alleen worden toegepast als de werkgever ook de loonheffingskorting toepast. De student moet daarom bij keuze voor de studenten- en scholierenregeling in het formulier ook aangeven dat hij of zij wil dat de werkgever de loonheffingskorting toepast.

Geen studenten- en scholierenregeling

Kiest de student niet voor toepassing van de regeling dan wordt er mogelijk te veel loonheffing ingehouden op het loon. De student kan deze in het volgende jaar terugkrijgen via de aangifte inkomstenbelasting.

De Belastingdienst legt vanaf augustus 2024 definitieve aanslagen inkomstenbelasting over het jaar 2021 met box 3-vermogen op. Deze aangiften werden in eerste instantie nog aangehouden. De aanslagen worden voorafgegaan door een brief waarin onder meer wordt toegelicht dat de definitieve aanslag wellicht nog onjuist is.

Euro

De eerste brieven werden in augustus 2024 verstuurd aan een eerste groep belastingplichtigen. In september 2024 verstuurt de Belastingdienst opnieuw dergelijke brieven aan een volgende groep belastingplichtigen.

Aanslag wellicht onjuist

De Belastingdienst legt de aanslagen over 2021 de komende tijd op, omdat dit binnen de wettelijke termijn van drie jaar moet gebeuren. De aanslagen kunnen echter nog onjuist zijn, omdat er nog geen rekening kan worden gehouden met het feit dat in box 3 het werkelijke rendement in aanmerking mag worden genomen als dit lager is dan het forfaitaire rendement. 

Duidelijkheid over arresten Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelde op 6 juni 2024 dat in box 3, ook onder de Wet rechtsherstel box 3 en de Overbruggingswet box 3, het werkelijke rendement in aanmerking mag worden genomen als dit lager is dan het forfaitaire rendement. De Belastingdienst onderzoekt momenteel nog de gevolgen van deze arresten, onder meer de vraag hoe het werkelijke rendement moet worden berekend. De Belastingdienst kan daarom bij het opleggen van de definitieve aanslagen over 2021 nog geen rekening houden met de arresten van 6 juni 2024. 

Berekening werkelijk rendement

De Belastingdienst werkt aan een formulier waarmee het werkelijke rendement kan worden doorgegeven. Dit formulier is naar verwachting echter pas in de zomer van 2025 beschikbaar. Ook hierover ontvangen genoemde belastingplichtigen nog een brief. 

Betaal definitieve aanslag op tijd!

Moet er belasting betaald worden op de definitieve aanslag IB/PVV 2021, betaal deze dan op tijd. Dit moet ook alsnog niet zeker is of het box 3-inkomen juist is en de aanslag wellicht in 2025 achteraf alsnog lager wordt vastgesteld.

Te veel betaald?

Blijkt achteraf in de zomer van 2025, na het indienen van het formulier Opgaaf Werkelijk Rendement (OWR), dat er te veel belasting is betaald op de definitieve aanslag IB/PVV 2021, dan wordt dit terugbetaald of het wordt verrekend met nog te betalen belasting.

Let op! Op uw definitieve aanslag staat aangegeven hoe u bezwaar kunt maken, als u het niet eens bent met de aanslag. Overleg met een van onze adviseurs of bezwaar maken in uw geval verstandig is.

Als u een vakantiewoning op het oog heeft in Nederland, zijn er fiscale regels over de aankoop en het gebruik hiervan. Denk aan inkomstenbelasting – waaronder de box 3-heffing –, onroerendezaakbelasting en mogelijk ook overdrachtsbelasting, omzetbelasting en forensenbelasting. Houd daarbij rekening met het feit dat met name de heffing in box 3 over uw vermogen, waaronder een vakantiewoning, de komende jaren gaat veranderen. Of dit positief of negatief voor u gaat uitpakken, is afhankelijk van de omstandigheden en bovendien deels nog niet bekend.


Met welke belastingen ú te maken krijgt bij de aankoop van een vakantiewoning, is afhankelijk van uw (persoonlijke) omstandigheden en de wijze van gebruik van de vakantiewoning. Deze advieswijzer bevat algemene informatie en kan niet zonder meer uitsluitsel geven over uw eigen specifieke situatie.

Let op! Gezien de arresten van de Hoge Raad over de Wet rechtsherstel box 3 en de Overbruggingswet box 3 en mogelijke nieuwe plannen om in de toekomst het btw-tarief op verhuur van een tweede woning te verhogen, is het van belang dat u zich extra goed laat informeren.

Omzetbelasting

Omzetbelasting bij aankoop

Koopt u een nieuwe – nog niet eerder gebruikte – vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden. Koopt u een vakantiewoning die al meer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, dan zal hierover geen btw berekend worden. Op verzoek van zowel koper als verkoper kan in een dergelijk geval toch btw berekend worden als u de vakantiewoning voor 90% of meer gaat gebruiken voor met btw belaste activiteiten. U moet hiervoor toestemming vragen aan uw belastingkantoor of uw keuze vastleggen in de notariële akte van levering.

Let op! De hiervoor beschreven gevolgen voor de btw gelden als de vakantiewoning als ‘onroerend’ wordt aangemerkt. De vakantiewoning is onroerend als deze duurzaam met de grond verenigd is of in ieder geval naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. In sommige situaties zal een vakantiewoning roerend zijn en kunnen andere gevolgen voor de btw gelden.

De btw die bij de aankoop berekend wordt, kunt u in sommige gevallen terugvragen bij de Belastingdienst. Dit is afhankelijk van de wijze van gebruik van de vakantiewoning. Koopt u de vakantiewoning alleen voor eigen gebruik of verhuurt u deze ook (gedeeltelijk)?

Eigen gebruik vakantiewoning

Indien u de vakantiewoning alleen zelf gebruikt en niet verhuurt aan anderen, kunt u de btw die bij de aankoop berekend is niet terugvragen bij de Belastingdienst.

Verhuur vakantiewoning

Verhuurt u de vakantiewoning aan anderen, dan kunt u mogelijk de btw die bij de aankoop berekend is wel (gedeeltelijk) terugvragen bij de Belastingdienst. De verhuur van de vakantiewoning moet dan zodanig zijn dat sprake is van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. Hiervan is volgens beleid van de Belastingdienst in ieder geval sprake als de vakantiewoning minimaal 140 dagen per jaar wordt verhuurd. Bovendien moet sprake zijn van kortstondige verhuur.

Tip! Verhuurt u de vakantiewoning minder dan 140 dagen per jaar, dan kan er nog steeds sprake zijn van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. Neem voor uw persoonlijke situatie contact op met een van onze adviseurs.

Of u de btw geheel dan wel gedeeltelijk terug kunt vragen, is afhankelijk van uw eigen gebruik van de vakantiewoning. Gebruikt u de vakantiewoning zelf niet, maar wordt deze alleen verhuurd, dan kunt u de volledige btw over de aankoop terugvragen. Gebruikt u de vakantiewoning ook voor eigen gebruik, dan kunt u slechts het deel dat betrekking heeft op de verhuur terugvragen.

Voorbeeld
U koopt in 2024 een vakantiewoning voor € 121.000 (inclusief btw). De vakantiewoning wordt in 2024 voor 70% verhuurd en voor 30% door u zelf gebruikt. Van de btw bij aankoop (€ 21.000) kunt u dan in 2024 € 14.700 (70%) terugvragen bij de Belastingdienst.

Let op! Om btw te kunnen terugvragen, dient u zich als ondernemer voor de omzetbelasting aan te melden bij de Belastingdienst. Inschrijven als ondernemer bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel is niet nodig.

Indien de Belastingdienst van mening is dat u voor de verhuur van de vakantiewoning ondernemer bent voor de btw en u dus uw btw kunt terugvragen, dient u 9% btw over de huur te berekenen en af te dragen aan de Belastingdienst. Dit lijkt financieel nadelig, maar hier staat tegenover dat u de btw bij aankoop, en ook de btw met betrekking tot de bij u in rekening gebrachte kosten voor de vakantiewoning, in aftrek kunt brengen (na toepassing van een correctie voor het eigen gebruik van de vakantiewoning).

Voorbeeld
In 2024 ontvangt u € 5.450 (inclusief 9% btw) uit de verhuur van de vakantiewoning. U betaalt € 1.210 (inclusief 21% btw) aan kosten voor de vakantiewoning. In 2024 draagt u € 450 btw af. Van de € 210 btw over de kosten die u heeft gemaakt, kunt u 70% (€ 147) terugvragen, omdat de woning voor 70% wordt verhuurd. Per saldo bedraagt uw teruggaaf in 2024 € 14.397 (€ 14.700 btw + € 147 btw – € 450 btw).

Let op! Het nieuwe kabinet Schoof heeft in het Hoofdlijnenakkoord bekendgemaakt het btw-tarief op de verhuur van vakantiewoningen per 2026 te willen verhogen naar 21%. Dit plan moet eerst nog worden uitgewerkt in een wetsvoorstel en door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd.

Tip! Moet u in een jaar per saldo btw betalen, dan kunt u mogelijk gebruikmaken van de kleineondernemersregeling (de KOR).

De kleineondernemersregeling is in 2020 gewijzigd. U kunt er tot een omzet van € 20.000 voor kiezen geen btw in rekening te brengen. In dat geval kunt u ook geen btw terugvragen. Ondernemers die de nieuwe regeling willen toepassen, dienen dit te melden bij de inspecteur. U vindt een aanmeldformulier op de website van de Belastingdienst (zoekterm ‘aanmelden KOR’). Het aanmeldformulier moet uiterlijk vier weken voor de ingangsdatum van het aangiftetijdvak waarin u de KOR wilt laten ingaan door de Belastingdienst zijn ontvangen. Kiest u voor de KOR, dan moet u er drie jaar gebruik van maken. Als u tussentijds de omzetgrens van € 20.000 per jaar bereikt, geldt de KOR vanaf dat moment niet meer.

Let op! U moet wellicht een deel van de afgetrokken btw op de vakantiewoning terugbetalen als u er in 2024 voor kiest om deel te nemen aan de kleineondernemersregeling. Dit is het geval als er na het jaar van aankoop van de vakantiewoning minder dan negen jaar zijn verstreken. Neem dit mee bij uw keuze of neem hierover contact met ons op.

Wanneer u een jaaromzet van maximaal € 1.800 heeft, dan kunt u de kleineondernemersregeling voor de btw toepassen zonder dit te melden bij de Belastingdienst. Ook de minimale termijn van drie jaar voor toepassing van de KOR wordt losgelaten. Deze regeling geldt met terugwerkende kracht tot 1 januari 2020.

Ontvangen of terugbetalen btw bij gewijzigd gebruik of verkoop

Als het eigen gebruik van de vakantiewoning wijzigt, wordt de btw die u in aftrek heeft gebracht, herzien. Wordt het eigen gebruik groter, dan zult u mogelijk btw terug moeten betalen. Daalt het eigen gebruik, dan krijgt u mogelijk (extra) btw terug. Deze herziening moet u gedurende de negen jaar volgend op het jaar van ingebruikneming jaarlijks uitvoeren. De herziening vindt plaats op 1/10 deel van de aankoop-btw. Herziening blijft achterwege als deze minder dan 10% bedraagt van de aan het jaar toe te rekenen reeds in aftrek gebrachte btw.

Voorbeeld
In 2024 wordt de vakantiewoning voor 60% verhuurd en voor 40% door u zelf gebruikt. U moet een herziening toepassen op 1/10 van € 21.000 = € 2.100. Van deze € 2.100 heeft u 70% (= € 1.470) terugontvangen. In 2024 heeft u echter maar recht op 60% (= € 1.260). Het verschil bedraagt € 210. Dit is hoger dan 10% van de aan 2024 toe te rekenen al in aftrek gebrachte btw (10% van € 1.470 = € 147). De herziening blijft daarom niet achterwege en u moet in 2024 € 210 aan btw terugbetalen.

Let op! Als u de aankoop-btw heeft teruggevraagd, wordt uw vakantiewoning in het jaar van aankoop en de negen jaren daaropvolgend voor de btw gevolgd. Herziening van btw vindt niet alleen plaats bij wijziging in het gebruik zoals in het voorbeeld hiervoor, maar ook als u bijvoorbeeld de woning alleen nog maar zelf gebruikt (en dus niet meer verhuurt) of als u de woning verkoopt zonder btw. In de laatste twee gevallen zult u de volledige btw over de nog resterende jaren in één keer moeten terugbetalen.

Voorbeeld
Op 1 januari 2025 verkoopt u de vakantiewoning aan een particulier, die deze gaat gebruiken voor eigen gebruik. Volgens de wettelijke regels kunt u geen btw berekenen over deze verkoop. Heeft u de vakantiewoning in 2019 gekocht, dan moet u wel de in 2019 in aftrek gebrachte btw over de nog resterende periode herzien. Op 1 januari 2025 zijn vijf van de negen herzieningsjaren verlopen. Dit betekent dat u nog voor vier jaren 1/10 van € 14.700 moet terugbetalen aan de Belastingdienst, tezamen € 5.880 (= viermaal € 1.470).

Tip! Verkoopt u de vakantiewoning uit het voorbeeld na 31 december 2028, dan heeft dit geen gevolgen meer voor de in 2019 in aftrek gebrachte btw bij aankoop.

Daarnaast zijn er nog andere mogelijkheden waardoor u de btw die u bij aankoop heeft teruggekregen, niet hoeft terug te betalen. Gaat de koper de woning bijvoorbeeld voor meer dan 90% voor met btw belaste activiteiten gebruiken, dan kunt u mogelijk op verzoek de vakantiewoning toch met btw verkopen. Het voordeel hiervan is dat u dan niet de aankoop-btw hoeft te herzien. Ook bij verkoop binnen twee jaar na de eerste ingebruikname van de vakantiewoning wordt de verkoop met btw belast en treedt hetzelfde effect op. Zet de koper van uw vakantiewoning uw activiteiten van verhuur ongewijzigd voort, dan is het misschien zelfs mogelijk om de woning zonder btw te verkopen en hetzelfde effect te bereiken. Hiervoor moet de verkoop van de woning kunnen worden aangemerkt als overdracht van een algemeenheid van goederen.

Tip! De verkoop van uw vakantiewoning kan diverse btw-gevolgen hebben. Laat u daarom, voordat tot verkoop wordt overgegaan, altijd eerst adviseren.

Overdrachtsbelasting

Bij verkoop van een onroerende zaak is overdrachtsbelasting verschuldigd. Koopt u een nieuwe, nog niet eerder gebruikte vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden en geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Dat is mogelijk ook het geval als de woning binnen twee jaar na ingebruikname wordt verkocht. In alle overige gevallen is sinds 1 januari 2023 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Koopt u een vakantiewoning inclusief inventaris, dan wordt over het aandeel van de inventaris in de koopsom geen overdrachtsbelasting berekend.

Let op! Het tarief van 2% overdrachtsbelasting geldt alleen voor de woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen en dus niet voor een tweede woning. Voor jongeren tussen 18 en 35 jaar die zélf voor langere tijd in een woning gaan wonen, geldt onder voorwaarden een vrijstelling voor woningen met een waarde t/m € 510.000. Maar ook dan moet de woning als hoofdverblijf gaan dienen.

Inkomstenbelasting

De vakantiewoning zal over het algemeen belast zijn in box 3. De wijze van belastingheffing in box 3 is al enkele jaren woelig, doordat de hoogste rechter het wettelijk systeem in strijd acht met Europees recht. Ook de aangepaste wet kan de toets der kritiek niet doorstaan. Ten slotte zijn er vergevorderde plannen om de box 3-heffing per 2027 ingrijpend te wijzigen. We zitten de systemen hierna kort uiteen:

  • Volgens het huidige wettelijke systeem in box 3 betaalt u geen belasting over de werkelijke ontvangen huur, maar over een fictief rendement. Dat fictieve rendement bedraagt in 2024 6,04% over de WOZ-waarde van de vakantiewoning. Werkelijke kosten zijn niet aftrekbaar. Een schuld op de woning levert een aftrekpost op van 2,47% over de hoogte van de schuld per 1 januari, waarbij de werkelijke rente op de schuld niet van belang is. Op uw totale vermogen mag u ook nog rekening houden met een heffingsvrij vermogen. Over het resterende fictieve inkomen betaalt u 36% box 3-heffing.
  • De Hoge Raad oordeelde dat dit systeem in strijd kan zijn met Europees recht. Dat is het geval als u kunt aantonen dat het fictieve (wettelijke) rendement hoger is dan uw werkelijke rendement. Om het werkelijke rendement te bepalen, moet u wel rekening houden met waardeveranderingen van de woning, maar mag u geen rekening houden met kosten. Alleen de werkelijke rentelasten mogen worden afgetrokken. U mag hierbij ook geen rekening houden met heffingsvrij vermogen. Als de uitkomst van deze rekensom leidt tot de conclusie dat het werkelijke inkomen lager is dan het fictieve inkomen, wordt op uw verzoek rekening gehouden met het lagere, werkelijke inkomen. Het is op dit moment nog niet duidelijk op welke wijze u dat verzoek kunt doen.
  • Het is de bedoeling van de wetgever dat vanaf 2027 sowieso belasting zal worden geheven over het werkelijke rendement. Er moet dan worden gekeken naar de werkelijke inkomsten en werkelijke kosten. Volgens de huidige plannen hoeft dan niet jaarlijks rekening te worden gehouden met de waardeverandering van de woning en tellen bovendien alle kosten mee. Het inkomen van een vakantiewoning kent toch weer een bijzondere regeling. Afhankelijk van het gebruik, moet u een percentage van de WOZ-waarde tot uw inkomen rekenen of – als dat hoger is – de werkelijke huurinkomsten. Bij verkoop van de woning telt de waardestijging van de woning mee als belast inkomen!

Let op! Als de exploitatie van uw vakantiewoning dusdanige vormen aanneemt dat deze het normale actieve vermogensbeheer te buiten gaat, wordt de vakantiewoning niet belast in box 3, maar worden de inkomsten belast in box 1.

Onroerendezaakbelasting (OZB)

Voor de heffing van de onroerendezaakbelasting (OZB) is bij vakantiewoningen de vraag van belang of ze ook als woning kunnen worden aangemerkt. De rechter heeft beslist dat niet van belang is of een vakantiewoning al dan niet permanent bewoond mag worden en als dit niet is toegestaan, of dit bewonen al dan niet gedoogd wordt. Wel van belang is of de woning beschikt over eigen voorzieningen, zoals een badkamer, sanitair en kookgelegenheid. Zo ja, dan is de woning bestemd om daarin te verblijven, te slapen en de overige woonfaciliteiten en voorzieningen te gebruiken. De vakantiewoning is dan naar aard en inrichting bestemd en geschikt om enigszins duurzaam als bewoning te dienen en wordt dan ook als woning aangemerkt.

Kan een vakantiewoning als woning worden aangemerkt, dan betekent dit dat voor de OZB alleen een aanslag eigenarenheffing kan worden opgelegd. Een aanslag gebruikersheffing kan de gemeente niet opleggen. Bovendien geldt voor woningen meestal een lager OZB-tarief dan voor niet-woningen. Bij een vakantiewoning die aan bovengenoemde eisen voldoet, krijgt u dus slechts één heffing opgelegd en is op deze heffing veelal een lager tarief van toepassing.

Verbod op permanente bewoning

Is permanente bewoning verboden, dan drukt dit wel de WOZ-waarde, zo besliste de rechter in het verleden. Ga dus na of een eventueel verbod op permanente bewoning in de WOZ-waarde is meegenomen.

Forensenbelasting

Een gemeente heeft de mogelijkheid forensenbelasting te heffen. Dit kan als u in een andere plaats dan uw woonplaats een woning voor minstens 90 dagen per jaar ter beschikking heeft. Het is niet van belang of u ook daadwerkelijk 90 dagen of meer in de woning verblijft. Verblijft u permanent in uw vakantiewoning, dan is forensenbelasting niet van toepassing.

Dagen dat u de woning verhuurt dan wel de woning gebruikt om de woning beschikbaar te maken of te houden voor verhuur, tellen dus niet mee. Bij het beschikbaar maken of houden voor verhuur kunt u bijvoorbeeld denken aan het plegen van onderhoud, zoals het verven van het houtwerk. Verhuurt u de woning voor een bepaalde periode via een derde, maar kunt u zelf gebruikmaken van de woning als deze in de betreffende periode niet verhuurd wordt, dan tellen deze dagen wel mee. De woning staat u dan immers ter beschikking.

Tot slot

Met betrekking tot de aankoop en het gebruik van een vakantiewoning kunt u met verschillende belastingen te maken krijgen. In deze Advieswijzer hebben wij geprobeerd een algemeen beeld te schetsen. Neem voor de fiscale gevolgen in uw specifieke situatie contact op met een van onze adviseurs.

Disclaimer
Hoewel bij de samenstelling van deze Advieswijzer de uiterste zorg is nagestreefd, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor onvolledigheden of onjuistheden. Vanwege het brede en algemene karakter van de Advieswijzer, is deze niet bedoeld om alle informatie te verschaffen die noodzakelijk is voor het nemen van financiële beslissingen.