Hospitaverhuur

Bij hospitaverhuur wonen huurder en hospita (verhuurder) samen in een woning. De hospita verhuurt een of meer kamers en ruimtes  als keuken, douche en toilet worden gedeeld. 

Belemmeringen

Uit onderzoek is onder meer gebleken dat 8% van de Nederlanders met een geschikte ruimte hospitaverhuur overweegt als regelgeving eenvoudiger zou zijn en/of het makkelijker zou zijn om van de hypotheekverstrekker of de verhuurder toestemming te krijgen. Het ministerie werkt daarom aan oplossingen om belemmeringen voor hospitaverhuur weg te nemen.

Toestemming van hypotheekverstrekker

De hypotheekverstrekker wil vaak geen toestemming geven voor hospitaverhuur omdat een woning in verhuurde staat mogelijk voor een lagere verkoopprijs zorgt. Dit kan weer leiden tot een restschuld of lagere overwaarde bij (gedwongen) verkoop. Ook de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) staat hospitaverhuur om die reden momenteel niet toe.

Het ministerie werkt daarom aan een wetwijziging, waardoor een hospita bij verkoop of overdracht van de woning eenvoudiger het huurcontract kan beëindigen. Verschillende hypotheekverstrekkers verwachten na deze wetswijziging hospitaverhuur vaker toe te staan. Ook de NHG staat hospitaverhuur toe na deze wetswijziging.

Toestemming van verhuurder

Momenteel wil de hoofdverhuurder vaak geen toestemming geven voor onderhuur van een kamer. Door voorgenomen wijziging van de definities voor het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) en zelfstandige woonruimte (WWS) wordt de kans dat de hoofdverhuurder geen toestemming wil geven juist alleen maar groter. Het kan namelijk zijn dat door de hospitaverhuur dan voor de hoofdverhuurder het WWSO van toepassing. Dit kan weer leiden tot een lagere verhuurprijs voor de hoofdverhuurder dan wanneer het WWS van toepassing is.

Let op! Deze wijziging van de definities treedt op als de Eerste Kamer instemt met de Wet betaalbare huur en gaat dan op 1 juli 2024 in.

Het ministerie beoordeelt daarom of in het Besluit betaalbare verhuur een uitzondering kan worden opgenomen voor hospitaverhuur waardoor de verhuur van de hoofdverhuurder onder het puntenstelsel voor zelfstandige woonruimte (WWS) valt. Als de Eerste Kamer instemt met de Wet betaalbare huur is beoogd om de wijziging van het besluit ook per 1 juli 2024 in te laten gaan.

Niet opzegbaar contract voor onbepaalde tijd

Hospitaverhuurders zijn vaak terughoudend om voor onbepaalde tijd een kamer te verhuren. Om te voorkomen dat een vast huurcontract ontstaat, wordt daarom het huurcontract vaak binnen de proeftijd van negen maanden opgezegd.

Het ministerie doet daarom onderzoek naar (wijziging van) de wettelijke mogelijkheden om via een specifiek huurcontract voor bepaalde tijd een langer hospitaverhuur contract af te sluiten bijvoorbeeld voor twee of vijf jaar.

Huurverhoging door hospitaverhuur

Hospitaverhuur kan leiden tot verhoging van de huur van een sociale huurwoning omdat het inkomen van de huurder meetelt voor de hoogte van de huur. Het ministerie onderzoekt daarom een mogelijke aanpassing van de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Informeren

Het ministerie denkt dat de bekendheid met de regelgeving omtrent hospitaverhuur ook bijdraagt aan de overweging om tot hospitaverhuur over te gaan. Daarom wordt in augustus van dit jaar ook een informatiecampagne gestart waarmee potentiële verhuurder en huurders en woningcorporaties, gemeenten en particuliere verhuurders geïnformeerd worden over de mogelijkheden en regels rondom hospitaverhuur.

Tip! Op dit moment is al een speciale pagina over hospitaverhuur op Rijksoverheid.nl geplaatst.

Belasten onroerende zaken

In het nieuwe stelsel wordt zowel het directe rendement als het indirecte rendement op onroerende zaken belast in box 3.

Direct rendement

Het directe rendement is het rendement dat jaarlijks behaald wordt, bijvoorbeeld huur en pacht, maar ook het rendement in natura door eigen gebruik van de onroerende zaak. De wijze van belastingheffing is afhankelijk van de categorie waarin de onroerende zaak wordt ingedeeld.

1. Bij een onroerende zaak die minimaal 328 dagen (of 329 dagen in een schrikkeljaar) in het jaar verhuurd wordt:
   a. is de ontvangen huur- of pacht belast, en
   b. zijn onderhouds- en andere kosten hierop  aftrekbaar.
2. Bij een onroerende zaak die het gehele jaar niet verhuurd wordt:
   a. is 2,65 % van de WOZ-waarde (de zogenaamde vastgoedbijtelling die het voordeel in natura van het eigen gebruik vertegenwoordigd) belast, en
   b. zijn onderhouds- en andere kosten niet apart aftrekbaar, maar verdisconteerd in de vastgoedbijtelling.
3. Bij een onroerende zaak die voor minder dan 328 dagen (of 329 dagen in een schrikkeljaar) in het jaar verhuurd wordt, worden de twee hiervoor beschreven berekeningen met elkaar vergeleken en:
   a. is de ontvangen huur- of pacht verminderd met de onderhouds- en andere kosten belast, of
   b. is, als dit tot een hoger bedrag leidt, 2,65 % van de WOZ-waarde belast.

Let op! Verschuldigde rente over schulden kunt u wel in aftrek brengen, ook als u de vastgoedbijtelling toe moet passen.

Onderhoudskosten en verbeteringskosten

In het nieuwe voorgestelde stelsel is het onderscheid tussen onderhouds- en verbeteringskosten van belang. Onderhoudskosten zijn in het jaar aftrekbaar of verdisconteert in de vastgoedbijtelling. Verbeteringskosten worden pas verrekend bij het realiseren van het indirecte rendement.

Let op! Heel kort omschreven zijn onderhoudskosten kosten voor het repareren van bestaande elementen van de onroerende zaak, denk aan schilderen. Bij verbetering worden kosten gemaakt die iets toevoegen aan de onroerende zaak, denk aan een aanbouw.

Indirect rendement

Het indirecte rendement is belast volgens de vermogenswinstbelasting. Dit betreft de winst die behaald wordt door de waardeontwikkeling tijdens de periode dat een belastingplichtige onroerend goed bezit. De belastingheffing vindt plaats aan het einde van de bezitsduur, bijvoorbeeld bij verkoop. De wijze van belastingheffing vindt voor alle onroerende zaken op dezelfde wijze plaats. Het maakt hierbij dus niet uit of de onroerende zaak voor minimaal 328 dagen per jaar verhuurd wordt, voor minder dagen of helemaal niet.

Let op! De verbeteringskosten worden bij de berekening van het indirecte rendement wel verrekend. Een heel simpel voorbeeld:  kosten van aankoop van een onroerende zaak € 500.000, verbeteringskosten door de jaren heen € 250.000, opbrengst bij verkoop € 900.000. De vermogenswinst bedraagt dan € 150.000 (€ 900.000 -/- € 500.000 -/- € 250.000).

Andere parameters

In het aan de Raad van State aangeboden wetsvoorstel zijn nog meer parameters opgenomen die nog niet eerder bekend waren. Zo wordt voorgesteld om het heffingsvrije inkomen vast te stellen op € 1.250, een verliesdrempel van € 500 te hanteren en een belastingtarief van 36%.

Let op! Het nieuwe kabinet uiteraard ook nog andere keuzes maken voor de diverse parameters.

Niet voor periode 2017-2026

Het is de bedoeling van de wetgever om het nieuwe stelsel per 1 januari 2027 in te laten gaan. De hiervoor beschreven berekening van bijvoorbeeld het werkelijke rendement op onroerende zaken geldt dan ook pas als de wetsvoorstellen ongewijzigd worden aangenomen en per 1 januari 2027 worden ingevoerd.

Raad van State

Door het nu aanbieden van het wetsvoorstel aan de Raad van State kan invoering van het nieuwe stelsel per 1 januari 2027 misschien nog gehaald worden. Na ontvangst van het advies van de Raad van State kan het nieuwe kabinet beslissen of ze het wetsvoorstel, met of zonder wijzigingen, indienen bij de Tweede Kamer.

Werkelijke rendement versus forfaitair rendement

Op 6 juni 2024 oordeelde de Hoge Raad dat ook de Wet rechtsherstel box 3 (hierna: Herstelwet) en de Overbruggingswet box 3 (hierna: Overbruggingswet) in strijd zijn met Europees recht als het werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement. Op 24 december 2021 had de Hoge Raad op dezelfde wijze al geoordeeld over de box 3-wetgeving vanaf 2017 (hierna: oude box 3 wet).

Gevolgen voor de jaren tot en met 2022

De arresten van 24 december 2021 en 6 juni 2024 betekenen dat u tot en met 2022 te maken heeft met drie berekeningen: het forfaitaire rendement van de oude box 3-wet, het forfaitaire rendement van de Herstelwet en het werkelijke rendement.

De box 3-heffing wordt vervolgens als volgt berekend.

• Is het forfaitaire rendement van de Herstelwet lager dan het forfaitaire rendement van de oude box 3-wet? Dan wordt uw box 3-heffing berekend op basis van het forfaitair rendement van de Herstelwet.
• Is het forfaitaire rendement van de Herstelwet hoger dan het forfaitaire rendement van de oude box 3-wet? Dan wordt uw box 3-heffing berekend op basis van het forfaitaire rendement van de oude box 3-wet.
• Is uw werkelijke rendement lager dan het aldus vastgestelde forfaitaire rendement? Dan wordt uw box 3-heffing berekend op basis van het werkelijke rendement.

Let op! U kunt alleen een beroep doen op vaststelling op het werkelijke rendement als u nog kunt aansluiten bij het oordeel van de Hoge Raad van 6 juni 2024. Dat zal lang niet altijd het geval zijn. Het ministerie van Financiën bestudeert momenteel het oordeel van de Hoge Raad van 6 juni 2024. Het wachten is nu op meer duidelijkheid hierover.

Wat betekent dit nu voor de jaren vanaf 2023?

Vanaf 2023 krijgt u te maken met twee berekeningen: het forfaitaire rendement van de Overbruggingswet en het werkelijke rendement. Als uw werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement van de Overbruggingswet, wordt uw box 3-heffing berekend op basis van het werkelijke rendement.

Voorlopig houdt de Belastingdienst de meeste aangifte inkomstenbelasting 2023 met box 3-inkomen nog aan in afwachting van de duidelijkheid die het ministerie van Financiën gaat verschaffen over het oordeel van de Hoge Raad van 6 juni 2024. U hoeft op dit moment daarom nog niets te doen.

Let op! Dit is anders als u toch al een definitieve aanslag inkomstenbelasting ontvangt of heeft ontvangen met box 3-inkomen. Neem in zo’n geval contact op met een van onze adviseurs. Dan kunt u samen bepalen of u actie moet ondernemen. Doe dat wel snel, de bezwaartermijn bedraagt maar zes weken.

Berekening werkelijke rendement

De Hoge Raad heeft op 6 juni 2024 ook een aantal regels gegeven over de wijze waarop het werkelijke rendement berekend moet worden. Een van die regels is dat gerealiseerde én ongerealiseerde vermogenswinsten, of die nu positief of negatief zijn, ook onderdeel zijn van het werkelijke rendement.

WOZ voor werkelijke rendement woning

Op 14 juni 2024 heeft de Hoge Raad hieraan voor woningen die in box 3 vallen nog een nieuwe aanwijzing gegeven. De Hoge Raad geeft aan dat voor de vaststelling van het werkelijk rendement van een woning de waarde van de woning aan het begin en het einde van het jaar bepaald wordt op basis van de WOZ-waarden.

In deze zaak ging het om een werknemer van een callcenter die tien minuten voor aanvang van zijn dienst aanwezig moest zijn. Er was discussie ontstaan over de vraag of de werknemer volgens de bij de werkgever van toepassing zijnde Planningsregels verplicht was  om tien minuten voor aanvang van een ingeroosterde dienst aanwezig te zijn en om voorbereidende werkzaamheden verrichten.

Gerechtshof: 10 minuten opstarttijd is werktijd

Het gerechtshof hield er rekening mee dat inloggen vaak niet in één keer lukt en beschouwde dit als ‘voorbereidende werkzaamheden’ die nodig zijn om de werkzaamheden uit te kunnen voeren. Bovendien volgde uit de Planningsregels die in de gebiedende wijs waren geformuleerd dat de werknemer feitelijk tien minuten voor aanvang van de dienst aanwezig moest zijn. Het betrof hier dus een verplichting. Hier staat vervolgens de verplichting tot loonbetaling over de tien minuten voorbereidingstijd tegenover. Dit volgde uit de arbeidsovereenkomst van de werknemer, waarin was bepaald dat de werkgever verplicht was loon te betalen over ‘daadwerkelijk gewerkte uren’.

Dit leidde ertoe dat het gerechtshof de loonvordering over deze opstarttijd (tien minuten per keer) heeft toegewezen. De werkgever was het hier niet mee eens en ging in cassatie bij de Hoge Raad.

Advocaat generaal volgt het gerechtshof

Inmiddels heeft de advocaat-generaal van de Hoge Raad een advies uitgebracht aan de Hoge Raad. Dit is weliswaar geen bindend advies maar heeft wel waarde. De advocaat-generaal volgt het gerechtshof in zijn oordeel dat er een verplichting bestond voor de werknemer om gedurende de opstarttijd aanwezig te zijn, waardoor er sprake was van  ‘daadwerkelijk gewerkte uren’.

Let op! Het is nu afwachten wat de Hoge Raad gaat doen en of deze het advies van de Advocaat-Generaal gaat volgen. De uitspraak van de Hoge Raad is voorlopig bepaald op 8 november 2024.

Voor een werkgever, ofwel opdrachtgever, is het van belang om na te gaan of er wel sprake is van echte zelfstandigheid of dat er sprake is van schijnzelfstandigheid. Een zzp’er die achteraf toch werknemer blijkt te zijn, kan voor de opdrachtgever namelijk flink in de papieren lopen. 

Werkt u met zzp’ers of bent u een zzp’er? Wat is nu er wettelijk geregeld, waar moet en kunt op letten en hoe wordt er gehandhaafd?

Beoordeling arbeidsrelatie

In de jurisprudentie is invulling gegeven aan de vraag wanneer er sprake is van een arbeidsovereenkomst. Ingevolge de wet (artikel 7:610 BW):

• moet er sprake zijn van de bevoegdheid van de werkgever om aanwijzingen en instructies te geven (gezagsverhouding);
• moet de arbeid persoonlijk worden verricht;
• moet de werkgever als tegenprestatie loon betalen. 

Ten aanzien van het gezagscriterium heeft de Hoge Raad in het Deliveroo-arrest verduidelijkt dat de rechter ook mag kijken of het werk dat wordt verricht ‘organisatorisch is ingebed’ in de organisatie en daarmee behoort tot de normale bedrijfsarbeid van de onderneming van de werkgever. Dat betreft  echter slechts een van de in aanmerking te nemen omstandigheden. Er moet holistisch worden gekeken naar alle omstandigheden van het geval. Van belang kunnen onder meer zijn:

• de aard en duur van de werkzaamheden;
• de wijze waarop de werkzaamheden en de werktijden worden bepaald;
• de inbedding van het werk en degene die de werkzaamheden verricht in de organisatie en de bedrijfsvoering van degene voor wie de werkzaamheden worden verricht;
• het al dan niet bestaan van een verplichting het werk persoonlijk uit te voeren;
• de wijze waarop de contractuele regeling van de verhouding van partijen tot stand is gekomen;
• de wijze waarop de beloning wordt bepaald en waarop deze wordt uitgekeerd;
• de hoogte van deze beloningen;
• de vraag of degene die de werkzaamheden verricht daarbij commercieel risico loopt.

Ook kan van belang zijn of degene die de werkzaamheden verricht zich in het economisch verkeer als ondernemer gedraagt of kan gedragen. Denk hierbij aan bijvoorbeeld het verwerven van een reputatie, acquisitie, fiscale behandeling, het aantal opdrachtgevers voor wie hij werkt of heeft gewerkt en de duur waarvoor hij zich doorgaans aan een bepaalde opdrachtgever verbindt.

Nieuwe wetgeving: gezagscriterium

In het najaar van 2023 is er een internetconsultatie geweest van het wetsvoorstel ‘Wet verduidelijking beoordeling arbeidsrelaties en rechtsvermoeden’. Deze wet beoogt de schijnzelfstandigheid op te lossen. Schijnzelfstandigheid ontstaat met name vanwege onduidelijkheid over de invulling van het gezagscriterium. Het wetsvoorstel streeft naar een verduidelijking van dit gezagscriterium in artikel 7:610 BW. Volgens dit voorstel is sprake van gezag wanneer (abc-toets):

a. de arbeid wordt verricht onder werkinhoudelijke aansturing door de werkgever; of
b. de arbeid of de werknemer organisatorisch zijn ingebed in de organisatie van de werkgever; 
c. de werknemer de arbeid niet voor eigen rekening en risico verricht.

Daarbij komt een wettelijke rangorde van deze abc-toets en de mogelijkheid om bij AMvB verduidelijking van de begrippen en wegingsfactoren te geven. Visueel ziet dit er als volgt uit:

Klik op de afbeelding voor een vergrote versie

Tevens wordt er in een nieuw wetsartikel (7:610aaBW) voorgesteld dat er op basis van een bepaald uurloon vastgesteld kan worden dat er wel of geen sprake is van een arbeidsovereenkomst. Wanneer een werkende minder dan € 32,24 (bedrag wordt periodiek geïndexeerd) verdient, is het vermoeden dat er sprake is van een arbeidsovereenkomst. Het rechtsvermoeden kan worden ingeroepen door de werkende (of diens vertegenwoordiger). Het gaat hierbij om een weerlegbaar rechtsvermoeden. Dit betekent dat er niet automatisch een arbeidsovereenkomst ontstaat, maar de werkende kan zich in geval van een tarief onder de norm wel op het rechtsvermoeden van arbeidsovereenkomst beroepen en gemakkelijker een arbeidsovereenkomst opeisen (bij de eigen werkgever en desnoods via de civiele rechter). Het is dan aan de werkgever om dat rechtsvermoeden te ontkrachten.

Schijnzelfstandigheid en de handhaving hierop

Een schijnzelfstandige is iemand die door zichzelf en zijn opdrachtgever als zzp’er wordt aangemerkt, terwijl deze persoon in werkelijkheid werknemer is.

Vanaf 1 mei 2016 geldt de Wet deregulering beoordeling arbeidsrelaties (Wet DBA). In verband met politieke druk, voortkomend uit in de praktijk bestaande onzekerheid over de toepassing van deze wet, is de handhaving op schijnzelfstandigheid door de Belastingdienst opgeschort tot het moment waarop bepaalde knelpunten zijn opgelost. De opschorting duurt tot 1 januari 2025. Dit betekent dat de Belastingdienst opdrachtnemers en opdrachtgevers tot uiterlijk 1 januari 2025 geen boete of naheffing zal opleggen. 

Kwaadwillenden

Er is nu wel sprake van een zogenaamd handhavingsmoratorium. Dit moratorium houdt in dat de Belastingdienst aanwijzingen geeft als er volgens hen sprake is van een arbeidsovereenkomst, maar alleen naheft in uitzonderlijke gevallen van kwaadwillendheid. 

De Belastingdienst heeft nu al de mogelijkheid ‘kwaadwillenden’ te beboeten. Deze term ziet op de opdrachtgever of opdrachtnemer die opzettelijk een situatie van evidente schijnzelfstandigheid laat ontstaan of voortbestaan, omdat hij weet – of had kunnen weten – dat er feitelijk sprake is van een dienstbetrekking (en daarmee een oneigenlijk financieel voordeel behaalt en/of het speelveld op een oneerlijke manier aantast). De Belastingdienst handhaaft in alle gevallen van kwaadwillendheid. De Belastingdienst kan handhaven bij kwaadwillenden als zij de volgende drie criteria alle drie kan bewijzen:

1. Er is sprake van een (fictieve) dienstbetrekking.
2. Er is sprake van evidente schijnzelfstandigheid.
3. Er is sprake van opzettelijke schijnzelfstandigheid.

De Belastingdienst legt dus niet meteen een correctieverplichting op, maar de opdrachtgever moet wel de aanwijzingen opvolgen door ofwel de afspraken met de zzp’er zodanig aan te passen dat er geen sprake meer is van een arbeidsovereenkomst, ofwel door de werkzaamheden van de zzp’er als dienstbetrekking te laten verwerken in de loonaangifte. Hiervoor krijgt de opdrachtgever meestal drie maanden de tijd. Worden de aanwijzingen niet of niet voldoende opgevolgd, dan volgt een correctieverplichting en boete vanaf het moment van het geven van de aanwijzing.

Let op! Vanaf 1 januari 2025 gaat de Belastingdienst uiteindelijk (weer) handhaven op schijnzelfstandigheid. Deze keer gaat dat echt gebeuren. Het zogenaamde handhavingsmoratorium komt per genoemde datum te vervallen. Risicosectoren zoals de zorg, de kinderopvang, de bouw en het onderwijs zijn al extra gewaarschuwd. De Belastingdienst kan dan naheffen en boetes opleggen in situaties waarin er sprake is van een arbeidsovereenkomst, waarbij door de Belastingdienst gekeken wordt naar de criteria van het Deliveroo-arrest van de Hoge Raad.

Risico’s opdrachtgever

Als achteraf sprake blijkt te zijn van een arbeidsovereenkomst, dan loopt de opdrachtgever het risico van het betalen van (achterstallige loonbelasting), verlof, vakantietoeslag, premies werknemersverzekeringen en het werkgeversdeel in de pensioenpremie. Daarnaast kan een boete worden opgelegd met een terugwerkende kracht van vijf jaar. 

Risico’s zzp’er

Niet alleen de opdrachtgever loopt een risico als achteraf de situatie anders blijkt te zijn. Ook zijn er risico’s voor de zzp’er. Denk aan een controle door de Belastingdienst van zijn aangifte inkomstenbelasting. Als de Belastingdienst hem aanmerkt als zzp’er, zal hij de aangifte corrigeren. Dit heeft als gevolg dat de aangegeven winst als loon wordt aangemerkt, waardoor bijvoorbeeld de zelfstandigenaftrek en de mkb-winstvrijstelling vervallen.

Uit te voeren acties

Het is van belang nu al alert te zijn op het werken met zzp’ers. Daarvoor is het van belang de gemaakte afspraken en alle feiten en omstandigheden in kaart te brengen om vervolgens op basis van de aandachtspunten uit het Deliveroo-arrest te beoordelen of sprake is van een arbeidsovereenkomst.

Tip! Als dat het geval is, dan is het van belang te kijken of de afspraken en werkwijze zodanig kunnen worden aangepast dat er geen sprake van een arbeidsovereenkomst meer is. Dan kan het handig zijn gebruik te maken van modelovereenkomsten die zijn beoordeeld door de Belastingdienst.

Tip! Bekijk of het mogelijk is om als opdrachtgever de zzp’er een dienstverband aan te bieden indien u dit beiden een wenselijke situatie lijkt.